FINANCEMENT IMMOBILIER

Question 1 : Y aura-t-il une hausse des emprunts immobiliers ? Est-ce le moment d’acheter ? Quelles conséquences de la crise du subprime aux Etats-Unis ?

Depuis plus d’un an, que ce soit aux Etats-Unis ou en Europe, le contexte de hausse des taux d’emprunt immobilier est lié aux perspectives de croissance. Que s’est-il passé aux Etats-Unis cet été, ce que l’on appelle la crise du subprime ? Et bien, le subprime, ce sont des crédits immobiliers à hauts risques accordés aux emprunteurs fragiles, avec une solvabilité fragile… Aux Etats-Unis, 20% des crédits immobiliers sont des crédits à risques. C’est une particularité du pays qui a amplifié sa crise immobilière latente et s’est répercutée sur le marché financier. Quand les Etats-Unis s’enrhument, c’est le monde entier qui tousse… Une telle crise ne peut pas arriver en France compte tenu des normes appliquées par les banques françaises, avec une configuration inexistante des crédits immobiliers à risques. La crise des Etats-Unis a stoppé les perspectives de croissance. Aujourd’hui en France, nous sommes arrivés à la stabilité des taux, voire une baisse (déjà enclenchées dans certains pays), avec des taux entre 4,5% et 5%. La perspective de hausse est écartée… mais l’avenir nous en dira plus…

Question 2 : Pour un prêt PAS, où faut-il s’adresser ?

Les prêts PAS sont distribués par les établissements bancaires qui ont passé une convention avec l’Etat. L’ensemble des grandes banques sont concernées par l’octroi de ce type de crédit immobilier.

Question 3 : Les sommes des intérêts intercalaires sont-elles déduites de la somme totale ?

Les intérêts intercalaires ne sont pas « déduits », ils font partie intégrante du prêt immobilier. Les intérêts intercalaires sont payés AVANT la livraison du bien immobilier et le prêt immobilier en amortissement démarre APRES la livraison. Au regard de la déduction des intérêts annoncés par le Gouvernement, effectivement, les intérêts intercalaires font partie de la déduction de l’ensemble des intérêts déductibles liés au prêt immobilier.

Question 4 : Qui peut bénéficier du Prêt 0% et du Prêt 1% ?

Le Prêt à Taux Zéro concerne uniquement la résidence principale. Il est octroyé avec deux conditions principales : ne pas avoir été propriétaire de son logement les deux années précédentes et ne pas dépasser un certain plafond de ressources à n-1. Vérifiez si vous pouvez bénéficier du PTZ car les plafonds sont révisés tous les ans et vos revenus peuvent changer d’une année sur l’autre.
Le Prêt 1% est distribué par des organismes collecteurs, auprès des entreprises de plus de 10 salariés. C’est une obligation pour ces entreprises de cotiser pour permettre l’octroi de ces crédits immobiliers. Renseignez-vous auprès de ces organismes collecteurs, vous pouvez peut-être bénéficier de 10 000 € à 15 000 € au taux de 1,5% sur 12 à 15 ans.

Question 5 : Y a-t-il une aide particulière pour les personnes empruntant seules ?

Non, pas particulièrement. Le Prêt PAS permet de bénéficier de l’APL, lié aux ressources de la personne. Mais aucun prêt immobilier n’est applicable uniquement aux personnes qui empruntent seules.

Question 6 : A l’heure actuelle, que peut-on espérer comme taux fixe sur 15 ans pour un montant de 100 000 euros empruntés ?

Ce n’est pas le montant du prêt immobilier qui va conditionner le niveau du taux d’emprunt. Les taux varient d’une banque à une autre. Il est lié à la qualité de votre dossier et de la qualité de votre relation bancaire… La variation des taux d’emprunt tient dans un mouchoir de poche : il n’y a pas vraiment de grands écarts entre les banques. Un bon taux sur 15 ans se situe entre 4,65% et 4,70% et varie entre -0,10% / -0,15% et +0,20%. Le moins favorable serait à 4,90%.

Question 7 : Les banques sont-elles toujours frileuses à prêter aux professions libérales ?

Y a-t-il des conditions contraignantes spécifiques pour les professions libérales. Les banques ne sont pas spécialement frileuses envers les professions libérales, c’est l’antériorité dans la profession qui prime… C’est plutôt lié aux professions non salariées, comme les commerçants, artisans, etc. Tout dépend de votre catégorie de profession libérale, car parfois c’est le contraire, certaines professions libérales sont très appréciées des banques. Ce n’est pas un caractère discriminant, la banque fera juste une analyse professionnelle.

Question 8 : Peut-on faire un emprunt immobilier pour investir dans la loi Borloo et un autre pour une Résidence principale ?

Tout à fait, il n’y a aucun problème pour cumuler un emprunt immobilier pour une résidence principale et un emprunt immobilier locatif. Après, c’est une question de trésorerie et de capacité financière évaluée par la banque. Elle tiendra compte de l’endettement privé sur la résidence principale, en plus du projet d’investissement immobilier. Toutes les banques tiennent compte des revenus que va générer l’investissement locatif. Généralement, l’endettement est calculé par les banques en pondérant le revenu locatif de 20%-25% (taxe foncière et frais éventuels de gestion). La banque calcule l’endettement en fonction des revenus et de la charge d’emprunt. Le cumul est donc possible !

Question 9 : Pouvez-vous confirmer le taux de détention d’un bien immobilier ?

La moyenne de détention d’un bien immobilier est de 7-8 ans, tous marchés confondus.

Question 10 : Pouvez-vous préciser les conditions du Prêt avec différé total ?

Le différé total est une technique qui s’adapte pour l’achat d’un bien immobilier en construction (achat immobilier en VEFA). Normalement, vous devez commencer à rembourser la banque pendant le temps de construction immobilière. Pourtant, vous aurez peut-être un loyer à payer ou des remboursements d’emprunt en cours sur votre logement actuel. La technique : la banque va calculer les intérêts d’emprunt au prorata des sommes débloquées. Vous serez alors en différé d’amortissement, et vous ne rembourserez pas de capital avant la livraison (le capital est dit « différé »). Il existe aussi le différé total, c’est-à-dire que les intérêts d’emprunt sont calculés, mais vous ne les payez pas immédiatement, ils sont additionnés à votre prêt immobilier, à rembourser à la livraison. Par exemple, pour un emprunt immobilier de 100 000 €, supposons que vos intérêts cumulés pendant le temps de construction s’élèvent à 3 000 €, votre prêt immobilier s’élève alors à 103 000€ que vous remboursez tranquillement à la livraison. Vous n’aurez pas de charge supplémentaire pendant le temps de construction.

Question 11 : Peut-on passer d’un taux variable à un taux fixe après un ou deux ans d’emprunt immobilier ?

En matière de taux variable, toutes les banques présentent des sécurités, notamment le passage à taux fixe. Les banques sont tenues de préciser les conditions de passage à taux fixe pour les emprunts immobiliers à taux variable, au moment de l’octroi du crédit immobilier. La banque vous indiquera peut-être qu’elle appliquera le taux fixe du moment, sur la durée du prêt qui reste à courir. Le but étant de bénéficier d’un taux fixe plus intéressant que le taux variable du départ, dans le cadre d’un prêt immobilier capé, lorsque vous aurez franchi le niveau du cap, vous passerez naturellement au taux fixe. Si les taux vous sont favorables à un moment précis, vous pouvez faire un emprunt de substitution, pour un emprunt immobilier plus court.

Question 12 : Est-il légal qu’une banque refuse la garantie emprunteur d’un autre opérateur qu’elle-même (compagnie d’assurance, courtier,…) ?

La banque est la seule à statuer sur la garantie pour l’octroi du prêt immobilier. La banque travaille avec une garantie classique hypothécaire du marché ou fait appel à une société de caution avec laquelle elle a un accord de fonctionnement. La banque ne « refuse » pas si vous proposez vous-même un organisme, c’est l’organisme qui ne cautionnera sûrement pas la banque s’ils n’ont pas d’accord ! Si la question concerne la délégation d’assurance, la banque peut refuser car elle est maître de l’octroi de son crédit immobilier. Si vous refusez l’assurance de la banque, celle-ci peut se positionner sur un plan commercial en disant : « je vous accepte l’octroi du prêt immobilier à condition que l’assurance soit celle de notre Groupe ». Vous n’êtes pas obligé d’accepter l’assurance de la banque, mais celle-ci peut vous refuser le prêt immobilier… Il est toutefois possible de faire appel à un courtier, pour pouvoir ensuite négocier le coût des assurances avec la banque.

Question 13 : Comment connaitre mes capacités d’emprunt ?

Nous vous invitons à simuler vos emprunts immobiliers grâce aux calculettes financières disponibles sur internet, notamment sur le site Nexity (simulation de votre budget). Procédez par étape : combien représente 1/3 de vos revenus ? Selon la durée du crédit immobilier et le taux d’emprunt, quel montant maximal pouvez-vous emprunter ? Sachant qu’il y a toujours une part subjective « je ne veux pas m’engager au-delà de tel montant »… Dans ce cas, ne pas hésiter à « tirer » sur la durée. Et toujours optimiser son plan de financement immobilier et donc son plan de remboursement en fonction des différents prêts immobiliers dont vous pouvez bénéficier (technique du lissage).