Investissement
locatif
Combien
emprunter pour optimiser son crédit ?
Trouver le financement personnalisé qui fera, à logement équivalent, la différence pour en faire le placement le plus rentable possible.
L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui vous fait profiter de l’effet de levier du crédit. Plus vous emprunterez, plus vous déduirez d’intérêts et donc plus votre économie d’impôt sera importante, mais en contrepartie plus votre échéance de remboursement sera élevée. Il est donc impératif d’adapter votre financement à la fois à votre situation actuelle et future ainsi qu’à vos objectifs afin de trouver le meilleur équilibre entre l’optimisation de vos avantages fiscaux et le niveau d’épargne que vous souhaitez consacrer à votre investissement.
Dans le premier cas, si vous recherchez avant tout l’optimisation fiscale, vous pouvez tout à fait investir en empruntant 100% du coût de l’opération.
Dans le second cas, si vous recherchez davantage une trésorerie équilibrée, vous devrez nécessairement mettre un apport personnel au départ afin de diminuer l’emprunt. Toutefois, dans le cadre du dispositif Robien, il est recommander généralement de ne pas dépasser 20% afin de ne pas réduire trop fortement les avantages fiscaux.
Sur quelle durée emprunter ?
Un des critères majeurs est celui de l’age, il est difficile de mettre en place un financement dont le terme aille au-delà de 80 ans.
Cependant, sur un plan purement financier, plus le financement sera long et plus l’opération sera rentable. En effet, les intérêts de remboursement toujours calculés sur les capitaux restants dus, diminueront moins vite dans le temps et donc favoriseront les avantages fiscaux concentrés les cinq premières années.
Votre charge de remboursement sera plus faible et donc le remboursement du capital s’effectuera plus lentement alors que vos revenus locatifs progressent. |
Les deux critères
de montant et de durée d’emprunt
sont étroitement liés. Toutefois
aujourd’hui, avec des options de remboursement
adaptées, vous pouvez concevoir un financement
« maximal » au départ et reconsidérer
les modalités de votre emprunt en cours
de route :
· Après vos cinq premières
années d’optimisation fiscale
· A l’occasion d’un arbitrage
patrimonial
· Suite à un changement dans votre
situation personnelle par exemple |
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Avec quel type de prêt emprunter ?
Aujourd’hui le contexte des taux n’a jamais été aussi favorable que ce soit en taux fixe ou en taux variable.
Concernant le prêt à taux fixe, il vous offre la sécurité de proposer une échéance constante jusqu’au terme du remboursement mais ne vous permet pas de profiter d’une baisse des taux dans le temps. Les taux proposés sont étagés en fonction de la durée initiale, plus celle-ci sera longue plus votre taux sera élevé.
Concernant le prêt à taux révisable, comme son nom l’indique, sa valeur sera susceptible de varier. Il est indexé sur un indice financier (généralement EURIBOR 3 ou 12 mois). Les conditions de remboursement du crédit évolueront donc selon la valeur de cet indice ; soit l’échéance diminuera ou augmentera ; soit à échéance constante, c’est la durée résiduelle de votre emprunt qui se réduira ou s’allongera. L’avantage majeur du prêt à taux révisable est que le taux de départ est nettement inférieur au taux fixe et indépendant de la durée d’emprunt.
Il existe par ailleurs aujourd’hui des formules « mixtes » qui offrent un taux fixe par paliers de 3, 5, 9 ans et réajustable avec la même périodicité. Celles-ci offrent un réel intérêt pour l’investisseur qui devra probablement arbitrer ou ajuster les modalités de remboursement de son crédit dans le temps, à 5 ans, 6 ans, 9 ans, 10 ans.
Nexity George V Financement est à même d'étudier avec vous et de vous conseiller sur la solution de financement, mais également d'adossement la plus appropriée à votre projet.
