Quelques conseils pour acheter sa résidence principale
Avant de vous intéresser au logement que vous souhaitez acheter,
il convient d’apprécier le budget global dont vous disposez.
Celui-ci sera constitué d’une part par l’apport personnel que vous envisagez
de consacrer à l’opération et d’autre part des différents emprunts bancaires auxquels vous pouvez prétendre.
1ère Règle :
Il vous suffit de diviser par 3 votre revenu mensuel net pour obtenir votre capacité de remboursement mensuel.
En principe, la règle de base situe votre capacité de remboursement ou taux d’endettement maximum à 33%.
C'est-à-dire que l’ensemble de vos charges d’emprunt, ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus.
Toutefois, chaque situation fait l’objet d’une évaluation particulière et les notions de charges et de revenus
peuvent s’apprécier selon des critères de durée, de variation, de risque…
L'apport personnel :
Il s'agit du montant des économies et aides familiales que vous choisissez de consacrer à votre projet.
Ce peut être des économies, des placements financiers disponibles, de l’épargne salariale,
un plan d’épargne entreprise ou des aides familiales.
Sachez que les banques considèrent comme quasi fonds propres,
faisant partie de votre apport personnel, certains prêts réglementés
auxquels vous avez droit : prêt 0%, prêt à 1% logement, prêt fonctionnaire,
épargne logement. Plus votre apport sera donc important, meilleures
seront les conditions que la banque vous consentira.
Etablir la durée de son prêt immobilier
Parallèlement à toutes ces démarches, il est primordial de bien
choisir la durée de votre crédit immobilier. Il faut savoir que
la durée des prêts s’est fortement allongée ces dernières années
incitée par la baisse des taux à long terme. En dehors des prêts
réglementés (0%, 1%, épargne logement…) Il est courant aujourd’hui
d’emprunter sur plus de 20 ans et de nombreux établissements offrent
des financements jusqu’à 30 ans. Il y a deux avantages
à étaler la durée de son crédit : alléger ses mensualités et emprunter
un capital plus important. Pour un même montant emprunté,
vous aurez des mensualités plus faibles si vous mettez plus de
temps à le rembourser. Par exemple : en empruntant 130 000€ à
5% sur 15 ans assurances comprises, vous paierez mensuellement
1 028€ ; sur 30 ans vous ne paierez plus que 698€. Ce qui totalisera
une baisse de 32%, donc une diminution de 330€ de vos mensualités.
Ce qui vous permettra par exemple de ne pas dépenser plus pour
votre crédit que votre précédent loyer.
Une fois déterminée l’apport personnel dont vous disposez et vos capacités globales d’emprunt, vous pouvez établir votre budget.
Voici un tableau qui pourra vous permettre de vous donner une première idée du montant global que vous pourriez emprunter :
Voici les principaux prêts qui peuvent compléter votre apport personnel :
Le prêt 1% logement : accordé aux personnels
des sociétés de plus de 10 salariés qui achètent leur résidence
principale neuve pour la 1ère fois. Son montant varie de
6 400€ à 17 600€ selon l’adresse du logement et les ressources
du bénéficiaire, à un taux d’intérêts de 1,5%.
Les prêts épargne-logement : il existe deux
types de prêts épargne-logement : le compte épargne-logement (CEL)
et le plan épargne-logement (PEL). Après la durée minimale d’épargne
de 18 mois pour le compte et 4 ans pour le plan, l’épargne logement
vous permettra de percevoir des intérêts pendant la phase d’épargne
puis de bénéficier d’un prêt à un taux avantageux.
Le prêt à taux 0% : cette aide de l’état actuellement remaniée est consentie
sous forme d’avance remboursable sans intérêts dépend de conditions de ressources,
en fonction de l’adresse et de la composition familiale du souscripteur.
Les prêt des caisses de retraite : Certaine caisses de retraite accordent des prêts
complémentaires à leurs adhérents. Les taux pratiqués et
leurs modalités de fonctionnement varient en fonction des organismes.
Les prêts départementaux : les départements peuvent décider
de mettre à la disposition de leurs administrés une enveloppe
financière destinée à favoriser l’accession à la propriété.
Notez, toutefois, que cette aide est en général réservée aux personnes de conditions modestes.
Les prêts familiaux : les coups de pouce familiaux sont intéressants :
ils sont en général consentis sans intérêts ou avec des taux très faibles.
Rédigez par écrit les conditions du prêt et ses modalités de remboursement
pour éviter tout conflit ultérieur.
Dois-je emprunter en taux fixe ou en taux révisable :
Le prêt à taux fixe : Il vous offre la sécurité de proposer une échéance
constante jusqu’au terme du remboursement mais ne vous permet pas de profiter
d’une baisse des taux dans le temps.
Les taux proposés sont étagés en fonction de la durée initiale,
plus celle-ci sera longue plus votre taux sera élevé. En cas de
remboursement anticipé, vous aurez en règle générale une indemnité
supérieure à celle appliquée concernant un taux révisable.
Les taux fixes basés sur les marchés à long terme (référence :
OAT 10 ans, indice communément adopté par les banques pour l'établissement
de leur barème immobilier à taux fixe).
Le prêt à taux révisable : Dans ce cas, le
taux du prêt est indexé sur un indice-financier (généralement
Euribor 3 mois ou 12 mois) et vos conditions de remboursement
sont susceptibles de varier, selon une certaine périodicité, en
fonction de l'évolution de cet indice :
- Soit c'est votre échéance qui diminuera ou augmentera
- Soit à échéance constante, c'est la durée résiduelle de votre emprunt qui se réduira ou s'allongera.
Cette dernière technique est aujourd'hui la plus largement proposée.
Afin de se prémunir d'une éventuelle remontée importante et
durable des taux, les établissements financiers offrent aujourd'hui
des sécurités :
- L'option de passage à taux fixe : qui permet, si besoin est, de fixer le taux pour la durée restant à couvrir.
- Le CAP : dans ce cas, votre prêt est dit " capé ", c'est-à-dire que le taux de votre prêt ne pourra pas varier à la hausse au-delà d'un certain plafond, par exemple 2% maximum par rapport à votre taux de départ.
Formules Mixtes : Il existe aujourd'hui des formules mixtes qui offrent un réel intérêt, dans lesquelles votre taux est fixé par période de 3 ou 5 ans par exemple et quelle que soit la durée choisie tous les 3 ou 5 ans, l'établissement vous offre la possibilité d'aménager votre crédit.
- Soit vous repartez sur une nouvelle période de 3 ou 5 ans
- Soit vous remboursez tout ou partie de votre crédit sans frais
- Soit vous saisissez un taux fixe pour une durée résiduelle à définir.
