Investissement locatif

Optimiser mon investissement !

Trouver le financement personnalisé qui fera, à logement équivalent, la différence pour en faire le placement le plus rentable possible.

Il convient de prendre en compte :

• L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui vous fait profiter de l’effet de levier du crédit. On appelle effet de levier la possibilité de réaliser un investissement en totalité ou pour partie à l’aide d’un crédit. Dans ce cas, l’apport en fonds propres de l’investisseur est limité et les charges de remboursement du crédit sont couvertes en grande partie par le locataire.
• Les intérêts et frais d’emprunt constituent les deux principales déductions génératrices de déficit et donc d’économie d’impôt.
• Il faut l’adapter votre financement à la fois à votre situation actuelle et future ainsi qu’à vos objectifs.

Tout d’abord : Appartement ou Maison individuelle ?

L’appartement présente tous les avantages d’un investissement facile et sans problème, puisqu’en présence d’un syndic, les résidences sont gérées à la place des propriétaires et même les soucis de la copropriété sont effacés. C’est pour cela qu’il reste le placement préféré des investisseurs immobiliers.

Il vous en coûtera toujours plus cher d’acheter une maison qu’un appartement à taille égale, par contre on la louera beaucoup plus cher, c’est un meilleur investissement, les locations sont plus stables.

Mieux vaut donc être largement imposé pour investir dans une maison, et pourtant elle semble être aujourd’hui la mieux placée pour garantir un bon investissement à long terme car le potentiel de plus-value ainsi que son utilisation (par définition familiale) la rendent donc plus attractive.

Emprunter, mais combien ?

Plus vous empruntez, plus vous déduirez d’intérêts et donc plus votre économie d’impôt sera importante, mais en contrepartie plus votre échéance de remboursement sera élevée.

Il convient de trouver le meilleur équilibre entre l’optimisation de vos avantages fiscaux et le niveau d’épargne que vous souhaitez consacrer à votre investissement.

Si vous recherchez avant tout l’optimisation fiscale, vous pouvez tout à fait investir en empruntant 100% du coût de l’opération. Si vous recherchez plutôt une trésorerie équilibrée, vous devrez nécessairement mettre un apport personnel au départ afin de diminuer l’emprunt. Toutefois, dans le cadre du dispositif Robien ou Borloo, nous recommandons généralement de ne pas dépasser 20% afin de ne pas réduire trop fortement les avantages fiscaux.

Emprunter, mais sur quelle durée ?

Un des critères objectifs est celui de votre âge, difficile de mettre en place un financement dont le terme aille au-delà de 80 ans ! Pourtant, sur un plan purement financier, plus le financement sera long et plus l’opération sera rentable.

En effet, les intérêts de remboursement toujours calculés sur les capitaux restants dus, diminueront moins vite dans le temps et donc favoriseront les avantages fiscaux concentrés les sept premières années.
Votre charge de remboursement sera plus faible et donc le remboursement du capital s’effectuera plus lentement alors que vos revenus locatifs progresseront.

Les deux critères de montant et de durée d’emprunt sont étroitement liés.

Toutefois aujourd’hui, avec des options de remboursement adaptées, vous pouvez très bien concevoir un financement ‘’maximal’’ au départ et reconsidérer les modalités de votre emprunt en cours de route :

• Après vos sept ou neuf premières années d’optimisation fiscale
• A l’occasion d’un arbitrage patrimonial
• Suite à un changement dans votre situation personnel par exemple

Emprunter, mais à quel taux ?

Vous pouvez, comme vous le savez sûrement, à taux fixe, dans ce cas pas de surprise, ou à taux variable, plus compétitif et assorti de sécurités pour que vos loyers et vos charges d’emprunt restent bien dans leur rapport initial quelle que soit l’évolution des taux.

Il existe aujourd’hui des formules ‘’mixtes’’ qui offrent un taux fixé par paliers de 3, 5,10 ans et réajustable avec la même périodicité. Celles-ci offrent un réel intérêt pour l’investisseur qui devra probablement arbitrer ou ajuster les modalités de remboursement de son crédit dans le temps, à 7 ans, 9 ans, 10 ans.

L’intérêt du crédit in fine :

Les crédits ‘’classiques’’ sont dits ‘’amortissables’’, c'est-à-dire qu’à chaque échéance vous remboursez les intérêts ‘’courus’’ sur le capital restant dû et une part de capital. La part d’intérêt maximale en début de prêt diminue ainsi au fil du temps, à l’inverse de la part de capital.
Plus la durée sera longue, moins vite les intérêts diminueront et moins vite le capital sera remboursé.

La technique du Prêt dit ‘’in fine’’ consiste à ne rembourser le capital qu’à la fin, en une seule fois, avec la dernière échéance. Ainsi le montant des intérêts déductibles sera maximum tout au long du prêt, ce qui gonflera le déficit foncier et donc les économies d’impôts.

 Pour garantir le remboursement du capital, l’établissement financer demandera ‘’d’adosser’’ au crédit un contrat d’épargne ou un placement financier dont la valorisation à terme devra atteindre le capital emprunté. Cette technique s’adresse à des investisseurs fortement fiscalisés qui sont certains de récupérer un profit supérieur au surcoût du crédit ou à des emprunteurs qui disposent de tout ou partie du financement momentanément bloqué ou bien qui espèrent réaliser sur leurs placements financiers un taux de rendement supérieur à celui du taux de l’emprunt.

Le choix  d’un tel montage doit être étudié avec précision en tenant compte de la situation présente et future de l’investisseur ainsi que de ses objectifs patrimoniaux, ce que vous propose Nexity financement.

Concernant la question de gérer ou faire gérer son logement ?

On ne saurait trop vous conseiller de faire gérer votre bien par un professionnel ayant pignon sur rue en matière d’administration de biens et gestion locative, car le choix du locataire et la qualité du suivi sont essentiels. (Les frais de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers).