Suis-je protégé en tant qu’emprunteur ?

En qualité d’emprunteur, la loi vous protège vis-à-vis de l’établissement prêteur et fixe les règles qui régissent vos relations (Loi Scrivener).

Quand il a accepté votre dossier de financement immobilier, l’établissement prêteur doit vous faire une offre obligatoirement par écrit, qui l’engage vis-à-vis de vous. Cette offre de prêt immobilier est gratuite. L’établissement prêteur ne peut demander aucun frais, quel qu’il soit, pour l’examen du dossier de crédit immobilier, la rédaction de cette offre ou son envoi.

L’offre de financement immobilier doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires et notamment toutes les conditions de remboursement de votre prêt :

• montant des frais de dossier,
• existence d’une commission d’engagement,
• modalités d’indexation du taux, s’il est révisable,
• modalités de révision des échéances,
• indemnités en cas de remboursement anticipé,
• conditions d’obtention et bénéficiaire de l’assurance décès-invalidité (ADI).

Quoi qu’il arrive, une offre de prêt immobilier est valable 30 jours à compter de sa réception et ne peut être acceptée et signée par l’emprunteur qu’après un délai de réflexion de 11 jours. La signature notariée doit intervenir dans les 4 mois qui suivent.

Comment mon emprunt est-il assuré ?

Tout crédit immobilier doit faire l’objet d’une couverture d’assurance pour les risques : décès, invalidité ou incapacité de travail.

Bien sûr, cette assurance constitue une garantie pour la banque mais représente pour vous et votre famille une sécurité patrimoniale importante. Il est important de vérifier le contenu des garanties qui peuvent varier fortement d’un établissement à l’autre. L’établissement prêteur est tenu de vous remettre, au plus tard avec l’offre de prêt immobilier, une notice comportant les principales conditions du contrat d’assurance et notamment :  

• les risques couverts et ceux qui sont exclus,
• l’étendue des garanties et les modalités de mise en jeu de l’assurance.

Il est important de bien en appréhender le coût exprimé : soit en % du capital emprunté, soit en % du capital restant dû.

Il vous faudra choisir les quotités d’assurance, c'est-à-dire le pourcentage du prêt immobilier qui sera assuré sur l’une ou l’autre des contractants, sachant que vous pouvez être assuré en qualité d’emprunteur et co-emprunteur, mais aussi de caution ou d’associé pour une SCI dans le cadre d’un prêt immobilier.

La règle d’usage est de répartir au minimum 100% de couverture en fonction des conséquences de la disparition ou diminution de la capacité de remboursement de chacun des contractants.
Généralement, l’assurance prend effet dès acceptation par l’assureur.

Dans ce cas, même si le prêt n’a pas été débloqué, le paiement des primes intervient dès votre acceptation de l’offre de crédit immobilier…

• le terme du prêt immobilier est supérieur à l’âge limite de couverture de l’assurance,
• vous présentez un risque de santé spécifique,
• vous n’êtes pas ou plus assurable,
• vous bénéficiez de contrats d’assurances plus intéressants que vous pouvez déléguer (par exemple pour de jeunes emprunteurs).

Dans le cadre d’un investissement locatif, le revenu locatif que je perçois est-il garanti ?

Il est possible de sécuriser votre revenu locatif à différents degrés :

D’une part en confiant l’administration et la gestion locative de celui-ci à un
professionnel qui vous assurera :

• la recherche et la mise en place du locataire,
• la conclusion du contrat de bail,
• la perception des loyers et charges locatives.

Cette gestion locative s’effectuera moyennant une rémunération perçue sur les revenus locatifs encaissés à hauteur d’environ 7% TTC.

D’autre part en souscrivant diverses assurances pour couvrir :

• les loyers impayés,
• les détériorations immobilières,
• l’absence de locataire.

Les garanties vous sont habituellement proposées par les professionnels si vous leur confiez la gestion locative de votre bien, mais vous pouvez également les souscrire individuellement. Leur coût sera fonction des options que vous choisirez et des modalités de mise en œuvre (délais de carence, franchise, durée…). Ils se situent entre 2% et 5% du revenu locatif.