Réussir son plan de financement en combinant plusieurs prêts

Pour financer votre projet immobilier, vous aurez certainement la possibilité de bénéficier de prêts réglementés, comme le Prêt à Taux Zéro, le Prêt 1% Logment, le CEL ou PEL, etc. Afin d’optimiser le cumul de ces emprunts immobiliers avec votre crédit principal, la technique du lissage est la plus adaptée. Nexity vous explique cette technique, ou comment optimiser le plan de financement de votre achat immobilier.

Pour les acquéreurs, le financement d'un projet immobilier représente souvent un ensemble de facettes complexes, compte tenu de la diversité des produits bancaires proposés par les établissements financiers. La connaissance de leur existence et de leur fonctionnement est fondamentale pour faciliter la résolution de votre projet immobilier !

Le principe du lissage

Pour l’achat de votre résidence principale, vous aurez sans doute recours à différents types de prêts bonifiés qui sont d'ailleurs accordés plus largement qu'on ne le croit. La technique du lissage, idéale dans ces situations, consiste à mettre au point un profil de remboursement spécifique, adapté à vos capacités de remboursement. Cette technique vous permet de lisser vos charges dans le temps, en intégrant un ou plusieurs crédits dont les durées diffèrent.

Exemple pour un couple qui acquière sa résidence principale. Ils obtiennent :

1. un prêt 0% de 27 500 €, remboursable sur 8 ans, avec une échéance mensuelle de 287 €
2. un prêt 1% de 15 000 €, remboursable sur 12 ans, avec une échéance mensuelle de 114 €
3. un prêt bancaire de 160 000 €, remboursable sur 25 ans, avec une échéance mensuelle de 960 €

Sans lissage, les échéances de départ s’élèvent à 1 361 € sur 8 ans, puis 1 074 € pendant les 4 années suivantes, pour finir les 13 années suivantes avec une échéance de 960 €.

Avec lissage, les échéances s’élèvent à un montant constant de 1 165 € sur 25 ans.

Avec trois emprunts immobiliers différents, le lissage permet un remboursement constant des mensualités, et s'adapte à votre budget.

Quels sont les financements complémentaires autorisés avec le Prêt à Taux Zéro ?

Le Prêt à Taux Zéro ne peut en aucun cas constituer le financement principal puisque l'avance remboursable sans intérêt est limitée à 50% de l'endettement. Le Prêt à Taux Zéro est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve de remplir les conditions éventuelles d'obtention.

Les prêts cumulables avec le Prêt à Taux Zéro :

• le Prêt d'Accession Sociale - PAS - soumis à des conditions de ressources de l'accédant
• le Prêt Epargne Logement - PEL - un prêt à taux préférentiel
• le Prêt bancaire (prêt classique)

Y-a-t-il des incidences fiscales ?

L'obtention de l'avance à Taux Zéro n'entraine pas d'avantage fiscal spécifique :

• TVA à taux normal sur le terrain de 19,6%
• Exonération de 2 ans de taxe foncière sur les prorpiétés bâties.